小產權要轉正了么？大動作來了！

深圳擬允許符合條件的非商品性質房地產，按規定補繳地價后進入市場。11月10日，深圳市規劃和自然資源局發布《深圳市非商品性質房地產轉讓辦法（征求意見稿）》，向社會公開征求意見，并擬于12月12日下午舉行聽證會。

《辦法》的制定，旨在落實國家土地要素優化配置和盤活存量資產政策、規范非商品性質房地產管理、促進存量土地資源流轉再利用的需要，加快推進供給側結構性改革，提高土地利用效率，推動深圳產業轉型升級和制造業高質量發展。

2022年11月11日發布于《深圳特區報》的深圳灣超級總部基地一宗土地使用權轉讓公告備受關注。

“非商品性質房地產”適用范圍圈定

《辦法》共15條，主要從政策適用范圍、不同用途和類型房地產進入市場轉讓的規定、政府資產處置、申報REITs、強制過戶等特殊情形的處理以及業務的辦理流程、不動產登記、政策銜接等方面作出規定，有效期5年。

適用本辦法的“非商品性質房地產”，指通過協議方式供應且土地使用權出讓合同約定或不動產登記證書記載的土地性質為非商品房性質或不得轉讓、限自用等類型的房地產。招拍掛用地、城市更新開發建設用地、非農建設用地、征地返還用地、土地整備留用地、歷史遺留違法建筑及居住用途的房地產，不在此列。

為保證政策銜接，《辦法》強調：原土地使用權出讓合同約定“非商品房（性質或用途）”的房地產，但出讓時已全額繳納了市場地價且土地使用權出讓合同中無其他限制轉讓條款的工業用地，不適用本辦法；本辦法實施前已依規辦理過非商品性質房地產轉商品性質房地產手續的，可予以繼續辦理同宗地上其余部分房地產轉商品性質手續；劃撥用地轉有償使用應按國家房地產管理有關規定進行管理；國企改制中，拆遷安置用房、只租不售的創新型產業用房，高新技術園區范圍內房地產的轉讓有特別規定的，從其規定。

補繳地價方案視房地產用途和類型不同

促進存量土地資源流轉再利用，補繳地價是重要環節?！掇k法》區分不同用途和類型的非商品性質房地產，對其補繳地價進入市場進行了分類規定。比如：

體現土地要素市場化配置導向，對于商業、辦公、酒店、公寓、游樂設施等經營性商業類型的房地產和公共管理與服務設施用地、交通設施用地、公用設施用地等公共設施用地上建成的房地產，允許按規定補繳地價后進入市場。

體現服務實體經濟發展導向，對于工業（含新型產業）、倉儲、物流用途的房地產，應優先保障實體經濟發展，對其中利用效率低下的房地產，在滿足一定條件下（建成投產滿10年、受讓對象應符合規定，產業部門同意意見等）方可按規定補繳地價進入市場流轉，在提高土地利用效率的同時也要確保有限的產業空間仍然用于產業發展。

體現公共利益優先導向，對于非營利性的公共管理與服務設施用地、交通設施用地、公用設施用地等公共設施用地上建成的房地產和產權歸政府或政府職能部門所有的房地產，原則上不得轉讓，因政府資產處置、發行REITs需要等特殊情形確需轉讓的，應按程序報經批準后按規定辦理。

明確多種特殊情形和辦理程序

《辦法》對深圳非商品性質房地產轉讓的多種特殊情形和辦理程序，作出明確：

如“不得轉讓的情形”，明確為“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，除應當已經支付全部土地使用權出讓金外，還要求完成開發投資總額的25%以上”；為落實土地出讓合同及產業監管要求，“已供應但未建成的非商品性質用地的土地使用權不得轉讓?！?/span>

“強制變更情形”，明確為“非商品性質的房地產經人民法院裁定、仲裁委員會裁決或市政府批準需協助辦理登記的，由不動產登記機構根據相關生效文書辦理轉移登記，土地利用、產權限制等條件維持不變?！?/span>

“不動產登記”環節，明確為“出讓合同約定為非商品性質或限自用的，不動產登記簿和不動產登記證書中統一備注產權限制條件為不得轉讓”；“對于已經分證登記且轉讓部分的房地產，尊重歷史可以繼續以基本單元實施轉讓，但已分割未轉讓的部分需與其他未分割部分作為整體進行轉讓限制”。