深圳小產權房從“誕生”到“成長”的歷史過程

深圳全部可以使用面積約1991.8，農用不可動面積916.2，建成面積約917.8，還剩157.8，實際可開發59。

1、建成917.8有514沒有完成征轉手續，占比56% 

2、建成917.8有390是集體經濟控制，其中只有95確權，僅25%  

3、建成917.8有300是合法外用地，占比32%

4、61萬棟建筑有35.7萬棟是違建，占比57.5%

5、8.2億平建筑面積有3.9是違建，占比47.6%

看，多么熱鬧的地產江湖！小產權房就占了半壁江山，可謂一入江湖深似海！不過不用怕，老司機在此……

好吧，言歸正傳，到底小產權是怎么樣的？簡單粗爆的說，所有沒有取得獨立完整產權的物業，全部統稱小產權房！

現在我們從下面三個方面來聊聊深圳的小產權房（想聊其他的地方我也不懂，由于歷史原因深圳小產權房和別的地方有些不太一樣）。

1、小產權房類別

2、小產權房的歷史背景

3、小產權房交易及實操

現在，咱先說小產權類別：

1、《廣東省房產所有證》

這類房子是80年代或以前由安寶縣發的證，只有真正的深圳土著才會有的。

像這樣的房子，市場上基本都見不到的了，沒有會拿出來賣，或是拆遷了原址上重建的，不過這類房雖然少，但還在拆遷房里還是可以看到。

2、《房屋所有權證》豬肝本

此類房子大多都是90年代初期深圳關外村民自己建的房子的產權證，也算是比較老的房子，現在在沙井，觀瀾，松崗比較偏的地方，比較老舊的那種兩層半或者瓦屋，就很有可能是這樣的！

3、《房地產證》俗稱的：綠本！

這類房子是也是90年代，通過“兩證一書”申請建成驗收合格后國土局備案核發的！此類房子不能買賣，不能過戶，不能抵押！說到這個綠本，還有兩種：一種是村委的統建樓，對于本村本項目發的使用權證書，另一個是開商發自己印的，村委蓋個章而，這兩種一會后面會說到。

4、集資房（綠本或整棟大紅本）

這類房子是企業或者幾家公司一起集資建的，（申報的項目不同產權也不太一樣，有的是綠本，有的是大紅本。中興、華為、富康都有這樣的房子）分給內部員工或者家屬的過渡房子，類似科技員的高新公寓之類的。這類房子交流非常少，對詳細信息也是一知半解而已。暫不討論！

5、大紅本房（整棟有一個紅本的）

這類房子說白了還是企業自己建的公寓房，四證齊全，但也是不能上市流通的，這類房子其實還不能稱為小產權，產權還是屬于公司所有的，只是讓你一次交幾十年的租金，只能算一個長租房而已，簽的都是租賃合同（有一些簽的有償使用合同）。

6、村委統建樓

這類房子是村委股份公司在所屬地由村委主導建的寫字樓或者住宅。村委簽合同，也有綠本，但這個綠本是村里發的，僅針對該項目做的一個使用權證書。

有一種也叫村委統建樓，不過是開發商主導的，屬于與合作關系。部分有綠本，不過這個綠本開發商自己做的，村委只是蓋章（有一些村委蓋章還要收錢的）。有的沒有綠本，簽合作建房合同，村委只是在合同見證處蓋一個章而已。

還有一種開發商統建樓，此類房算是一個比較奇葩的存在?；旧鲜且粋€開發商和村委租一塊地，然后立一個名目就開建（比如宿舍樓），清湖，沙井比較多樓盤是這樣的，這類房子一般都是和開發商簽合作建房合同，不會體現出與村委有任何相關的信息。

7、兩證一書（村民私宅報批報建申請）

這種房子目前是深圳最多的存在，為什么會是兩證一書呢？兩證一書的時候全部都是有報建的，只是沒有按要求建筑的，建好之后也沒有報驗領綠本。當時政府緊抓經濟，可能太忙了，顧不上這個，所以睜一只眼閉一眼就過了，上面這個所有的兩證一書。

8、《深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報收件回執》

這個是2009-2010年間一個普查，相當于已經記錄在冊的了，不說你違法也不說合法，反正就是存在了！此類房子也是存在得最多的！特別是一些什么證都沒有的，基本上就只有這個回執。

9、無證的墾荒房

這種房子基本上都是以前來深圳開荒建的，基本上無任何手續證明，唯一有的可能就只有水電的開戶證明了，不過現在至少都有《歷史普查回執》吧。

10、軍產房

這個也分兩種：一個是本身就是部分備用地上建的福利房（如安僑苑是武警部分的），另一種是和軍區有關系的（羅湖那邊的一個公寓，有廣州軍區蓋章，但未有過見過出來的證，不知真假）。所有的軍產房，現在理論上是過不了戶，更不了名的。